• Kristian Aksland

Arbeidsgivers leie av bolig for fremutleie til egne ansatte

1. Bakgrunn

Når et selskap bistår sine ansatte med å finne midlertidig bosted, organiseres dette gjerne ved at selskapet selv leier boliger for videre fremutleie til de ansatte. De kontraktsmessige grensesnittene som oppstår ved å etablere en slik boligportefølje er illustrert i figuren under.



Nedenfor går vi kort gjennom noen utvalgte rettslige problemstillinger selskapet må håndtere ved en organisering som vist i figuren over.

Forholdet til de enkelte huseierne (utleierne) reguleres av leiekontrakten mellom huseier og selskapet. Husleieloven gjelder normalt som bakgrunnsrett. Tilsvarende reguleres forholdet til de ansatte (fremleietakerne) av leiekontrakten mellom den ansatte og selskapet, med husleieloven som bakgrunnsrett. Ettersom leieobjektet skal benyttes til beboelse, kan man ikke avtale vilkår som er mindre gunstige for leieren (hhv. selskapet og den ansatte) enn det som følger av husleieloven.


2. Selskapets mellomposisjon – noen utvalgte leierettslige problemstillinger

Adgang til fremutleie

Utgangspunktet er at fremutleie ikke kan skje uten huseiers samtykke. Brudd på denne bestemmelsen kan medføre hevingsrett for huseier. Selskapet må derfor være påpasselig med å innhente samtykke til fremutleie fra huseier. I tilfeller hvor et aksjeselskap leier bolig følger det gjerne ofte direkte av ordlyden eller forutsetningsvis av avtalen at fremutleie er tillatt.


Leien – risiko for de ansattes betalingsevne

Selskapet er forpliktet til å betale den avtalte leien til huseieren. Dette gjelder i utgangspunktet uavhengig av om eiendommen står tom eller bare er delvis fremutleid. Selskapet sitter dermed med risikoen for å dekke inn leiekostnaden gjennom fremutleie, samt risikoen for den ansatte fremleietakerens betalingsevne og -vilje. Dersom selskapet krever fravikelse ved manglende betaling fra den ansatte, er selskapet avhengig av å få inn en ny fremleietaker for å dekke leien til huseier i den gjenstående leieperioden.

Videre krever huseiere gjerne at selskapet skal stille depositum som sikkerhet for forpliktelsen til å betale leie, ansvaret for skader, fraflyttingskostnader og andre krav. Beløpet varierer typisk mellom en månedsleie og summen av seks måneders leie. Dette påvirker likviditeten i selskapet. Likviditetseffekten kan bare i begrenset grad håndteres gjennom avtalen med den ansatte.


Den ansatte fremleietakers bruk – risiko for utbedringskostnader

Overfor huseier vil selskapet ha risikoen for den ansattes uaktsomme eller avtalestridige bruk av boligen. Vedlikeholdsansvaret for låser, toaletter, varmtvannsbereder, annet inventar og utstyr er i leietiden også typisk selskapets ansvar overfor huseieren. Hvis den ansatte forsømmer sin plikt til slikt vedlikehold overfor selskapet, kan det medføre at selskapet blir erstatningsansvarlig overfor huseieren.

Selskapet må søke å få dekket sine kostnader til utbedring av skader og vedlikeholdsetterslep fra de(n) ansvarlige. Dette byr ofte på bevismessige utfordringer. Selskapet leier gjerne ut flere rom i den samme boligen. Det har kanskje også skjedd flere inn- og utflyttinger i løpet av leieperioden. Det har også en kostnadsside å forfølge krav, følge opp utbedringsarbeider mv.

Denne risikoen håndteres best gjennom tett oppfølging av fremleietakerne, og grundige befaringer fra hver inn- og utflytting hvor selskapet og den ansatte fører en skriftlig protokoll over oppdagede forhold.


Krav til standard

Ved fremutleie til egne ansatte gjelder særskilte krav til standard etter arbeidsmiljølovens regler. Arbeidstilsynet fører tilsyn med at kravene til forsvarlig innkvartering etterleves.

Gjeldende krav sammenfaller ikke nødvendigvis med de krav som følger av avtalen med huseier. Dette innebærer at selskapet har en særskilt plikt til undersøkelse og oppfølging av boligen. Eksempelvis skal den ansatte som hovedregel ha oppholdsrom med stoler, sofa og TV og enkelte andre møbler. Hvis boligen etter avtalen med huseier er umøblert, må selskapet dermed sørge for nødvendig møblering.

Under koronapandemien må også tilstrekkelig effektive smittevernstiltak kunne gjennomføres. Hvis dette ikke er mulig, anses ikke boligen som tilfredsstillende innkvartering. Det er vanskelig å se at selskapet skal ha noe krav om leiereduksjon fra huseier i et slikt tilfelle.


3. Andre problemstillinger

Gjennomgangen ovenfor er ikke uttømmende. Rettsområder som arbeidsrett har bare i helt begrenset grad vært tema. Eksempler på andre aktuelle problemstillinger, som vi ikke går nærmere inn på, kan blant annet være:

  • Er det adgang til å motregne krav på forfalt leie mot lønnskrav?

  • Betyr selskapets fremutleie av bolig til den ansatte at terskelen for oppsigelse av arbeidskontrakten er høyere enn ellers? Før oppsigelser må man regelmessig ta hensyn til den ansattes forhold. Dersom konsekvensen av oppsigelsen er den ansatte mister sin bopel, hva betyr det for oppsigelsesadgangen?

  • Hvis arbeidsforholdet avsluttes, kan selskapet uten videre si opp fremleieavtalen med den ansatte? Hvis selskapet i avtalen med den ansatte ikke har definert boligen som tjenestebolig, kan oppsigelse av leiekontrakten i et slikt tilfelle være problematisk.

  • Er selskapet forpliktet til å skaffe annen bolig til den ansatte i kraft av avtalen mellom dem, hvis huseier sier opp hovedleieforholdet med selskapet?

I tillegg vil selskapet møte en rekke andre praktiske problemstillinger med oppfølging av alle de kontraktsmessige grensesnittene som er illustrert øverst. Slike problemstillinger kan bli særlig vanskelig håndterbare og kostnadskrevende hvis den samlede boligporteføljen er av en viss størrelse og/eller hvis de ulike leieforholdene er etablert med stor geografisk avstand.


Se også webinaret hvor jeg og John Berg går gjennom mange av de samme problemstillingene her.

Kluge Advokatfirma AS har bred erfaring med de rettslige problemstillingene som er omtalt ovenfor og andre forretningsjuridiske spørsmål. Ta gjerne kontakt på kristian.aksland@kluge.no hvis du har spørsmål.

Tjenesten Prohousing AS leverer til sine kunder reduserer kundens risiko forbundet med å organisere bolig for de ansatte. Tjenesten inkluderer blant annet også håndtering av mange av de praktiske problemstillingene som er nevnt ovenfor. Kluge har bistått med utarbeidelse av Prohousings standard kontraktsbestemmelser. Kontakt Prohousing via skjema nedenfor for å vite mer:



Prohousing AS

Stavanger

Verksgata 54

4013 Stavanger

Org no: 919 678 755

Privacy Policy

Oslo
Schweigaards gate 34C

0191 Oslo

Torun (Poland)

Grudziadzka 110
87-100 Toruń

Mon-Fri: 8-18

+47 906 40 204

post@prohousing.no

  • Facebook
  • LinkedIn
ProHousing_ORIG_200x200.png